AVOCAT EN DROIT des copropriétés A PARIS

Les immeubles comprennent généralement plusieurs appartements détenus par différents propriétaires. Dès lors, pour assurer la bonne gestion de la copropriété ainsi que le bon entretien des parties communes, différentes réglementations doivent être appliquées et sont explicitées dans le droit immobilier.

Le droit immobilier regroupe donc l’ensemble des textes juridiques concernant les immeubles (par opposition aux biens meubles, ceux que l’on peut bouger). On y trouve le droit de la construction, de l’urbanisme, de la mitoyenneté, etc. Le droit de la copropriété représente une grande partie de cet ensemble. Il régit près de 10 millions de logements en France (sur presque 35 millions de logements au total). Pour garantir le respect des différentes dispositions relatives à la copropriété, les conseils avisés d’un avocat expert en droit immobilier s’avèrent bien souvent indispensables.


  2. Principales obligations découlant du droit de la copropriété

Si ce droit est encadré par des lois et décrets, il repose essentiellement sur le droit contractuel. Une relative liberté est donc laissée sur la rédaction des règles internes pour pouvoir s’adapter aux différences entre les immeubles, mais aussi aux différents biens immobiliers et leurs propriétaires.

Les règles d’une copropriété sont votées et rassemblées dans le règlement de copropriété de l’immeuble qui régit les droits et devoirs de chaque propriétaire signataire. L’État met à disposition une vingtaine de recommandations visant à faciliter la rédaction du règlement de copropriété. Celles-ci n’ont cependant pas valeur de loi. La précision du vocabulaire étant une des pierres angulaires de la loi, il existe un lexique juridique bien précis en droit de la copropriété. La rédaction du règlement de copropriété est obligatoire pour la bonne gestion de chaque immeuble et doit être effectuée par un professionnel (avocat ou notaire).

Dans ce règlement de copropriété sont indiquées les différentes règles de vie imposées à chaque propriétaire et à chaque locataire de l’immeuble ainsi que les différentes règles de gestion.

Parmi les règles la vie pratique inscrites dans un règlement de copropriété, vous pouvez retrouver :
  • les droits et devoirs de chaque occupant de l’immeuble concernant la jouissance des différentes parties privatives (appartement, terrasse, cave, box, etc.) ;
  • les différentes conditions d’utilisation des parties communes (accessibilité au local vélo, ouverture de certains locaux, etc.) ;
  • les éventuelles autorisations d’exercer une activité professionnelle dans une partie privative de l’immeuble.

Concernant les règles de gestion, le règlement de copropriété comprend :
  • la répartition entre chaque propriétaire des différentes charges inhérentes à la copropriété ;
  • la gestion des parties communes ;
  • la description des différents lots de copropriétés de l’immeuble (cette description peut faire l’objet d’une annexe au règlement de copropriété).

Le règlement intérieur précise également les parties privatives et les parties communes ainsi que leurs usages.

Concernant la description des charges communes, elles peuvent être scindées en deux ensembles.

Les charges générales concernent l’administration et les dépenses d’entretien de l’immeuble comme :
  • les honoraires du syndic ;
  • les petites ou grosses réparations des parties communes ;
  • le contrat d’assurance ;
  • le ravalement de façade ;
  • etc.
Elles sont réparties au prorata de la quote-part de la copropriété détenue par chacun.

Les charges spéciales relatives aux dépenses des services et équipements collectifs peuvent comprendre :
  • l’installation ou la réparation du système d’interphone ;
  • le chauffage ;
  • le coût d’entretien de l’ascenseur ;
  • etc.
Ces charges dépendent de l’utilité et de l’usage de ces services. Si un logement est en rez-de-chaussée, il est normal que son propriétaire ne participe pas aux frais de l’ascenseur.

  2. Syndicat et le syndic de copropriété

Toutes les personnes détenant un bien immobilier dans l’immeuble font partie du syndicat des propriétaires (à ne pas confondre avec le syndic). Le syndicat de copropriété est une personne morale de droit privé ayant une entité juridique propre. Il peut ainsi passer des contrats, souscrire des prêts, ou acter en justice. Le syndicat de copropriété est également responsable devant la loi.
Ce dernier intervient surtout dans deux domaines :
  • assurer la conservation de l’immeuble ;
  • gérer les parties communes.
Les décisions sont prises en assemblée générale. Durant une assemblée générale peut être aussi nommé le syndic.

Le syndic de copropriété peut être un professionnel ou un non-professionnel de l’immobilier parmi les différents propriétaires d’un bien immobilier appartenant à la copropriété. Le syndic de copropriété représente les différents propriétaires du syndicat de copropriété. Il s’occupe aussi bien de la gestion financière que de la gestion administrative de la copropriété. Le syndic de copropriété doit également veiller au bon état et à la bonne utilisation des différentes parties communes.

Parmi sa mission de gestion financière de la copropriété, le syndic de copropriété doit ouvrir un compte bancaire au nom de la copropriété. Sur ce compte bancaire y seront déposées les sommes d’argent versées par les différents propriétaires pour l’entretien et les travaux nécessaires de l’immeuble.

Concernant la gestion administrative, le syndic de copropriété possède plusieurs missions telles que :
  • mettre à jour régulièrement la liste des différents lots composant l’immeuble et le nom de leur propriétaire ;
  • veiller au respect du règlement de copropriété par les différents propriétaires et locataires de l’immeuble ;
  • assurer le bon entretien de l’immeuble et l’exécution des travaux votés par le syndicat de copropriété ;
  • tenir à jour un dossier comprenant les différentes dépenses engendrées pour l’entretien de l’immeuble ainsi que le carnet d’entretien des parties communes ;
  • informer les différents habitants de l’immeuble des décisions votées lors d’une assemblée générale du syndicat de copropriété ;
  • représenter le syndicat de copropriété en justice.
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Conseil et l’assistance d’un avocat expert en copropriété


Contrats, lois, décrets, recommandations, jurisprudences, etc. sont autant de textes juridiques qui marquent la complexité de l’interprétation du droit de la copropriété. La diversité concernant la nature des textes juridiques relatifs au droit de la copropriété réside dans le fait que les textes juridiques doivent s’adapter à des configurations très différentes.

Une des conséquences de cette diversité des sources juridiques est qu’il est délicat de connaître en détail les textes de loi et de comprendre toutes les résultantes de ces textes notamment lors de litiges. La multiplicité des configurations possibles fait du droit de la copropriété une source importante de jurisprudences, pouvant adapter au cas par cas les différentes dispositions juridiques selon les problèmes rencontrés par une copropriété.

Notre cabinet situé dans les Hauts-de-Seine, aux portes de Paris, a développé une expertise précise dans cette branche du droit de la copropriété. Nous intervenons pour des litiges aussi bien en demande qu’en défense. Nous accompagnons chaque propriétaire, syndic de copropriété ou administrateur de biens devant faire face à un contentieux.

Les litiges juridiques relatifs au droit de la copropriété sont présentés à la Chambre de proximité du tribunal judiciaire, anciennement tribunal d’instance, ou directement au tribunal judiciaire. Une erreur dans le choix du tribunal compétent peut entraîner d’office la fin de la procédure. Dès lors, notre cabinet d’avocats en droit de la copropriété vous accompagne durant toutes les étapes de la procédure judiciaire, afin de n’omettre aucune formalité pouvant entraver la bonne exécution de la procédure.

Nous saurons vous conseiller lors de l’achat d’un bien en copropriété, pour établir ou analyser l’ensemble des contrats. Futurs acquéreurs comme vendeurs d’un bien immobilier en copropriété pourront ainsi réaliser une vente immobilière sans risque de contentieux concernant la superficie du lot de copropriété mis en vente ou concernant les différents droits et devoirs qui y sont attachés au regard du règlement de copropriété. Éviter les erreurs en amont lors d’une vente immobilière permet de réduire considérablement le risque de procédures judiciaires pouvant entraîner d’importants frais financiers.

Nos experts en droit immobilier et notamment en droit de la copropriété pourront vous aider dans la gestion au quotidien d’une copropriété. Comment élire le syndic de copropriété ? Comment voter le budget pour l’entretien les travaux de l’immeuble sans le consentement de tous les propriétaires ? Quelles démarches effectuer lorsqu’un propriétaire refuse de payer sa part concernant le budget voté et alloué à l’entretien de la copropriété ? Toutes ces questions techniques pourront être abordées et résolues avec l’accompagnement et l’expertise de notre cabinet d’avocats.

Enfin, nous vous épaulerons lors de problèmes plus délicats. En effet, nul n’est à l’abri d’un litige avec un locataire, du non-paiement d’un loyer, de dégradations, de la difficulté à effectuer un état des lieux, d’une procédure d’expulsion, etc.

De même, notre solide connaissance en droit immobilier et en droit de la copropriété fait de nous des alliés précieux dans les litiges autour des ventes immobilières, de la vente d’un bien occupé aux saisies immobilières ou à l’inscription d’hypothèques.
Cela en toute discrétion, bien évidemment.


Le saviez-vous ?
Avec la réforme du 31 octobre 2019, entrant en vigueur en juin 2020, les syndics peuvent proposer des prestations hors de leur champ d’action comme une garde d’enfant.