La vente d’un bien situé dans un immeuble en copropriété est totalement différente de celle d’un bien plus « traditionnel ». En effet, le droit immobilier de la copropriété vise à protéger l’ensemble du syndicat des propriétaires pour éviter, entre autres, les charges impayées. De plus, le bien étant vendu en cours d’année, l’acheteur ne saura pas, avant la prochaine assemblée générale et l’approbation des comptes, le montant d’un éventuel reliquat de charges. Pour protéger les deux parties, la vente est très encadrée notamment lorsque le bien est loué.

Les documents et garanties à fournir sont par conséquent nombreux, y compris en amont sur les annonces de vente qui doivent absolument faire mention de la copropriété, énumérer le nombre de lots, le montant annuel des charges mais aussi les éventuelles procédures en cours. Le professionnel de l’immobilier et même le particulier gérant la vente doivent pouvoir présenter aux éventuels acheteurs le diagnostic technique global et le carnet d’entretien de l’immeuble.

Lors de la promesse de vente, les documents annexes à remettre au futur acheteur sont très nombreux : règlement de la copropriété, fiche synthétique (précisions financières et techniques sur le bâti et la copropriété), PV des assemblées générales sur les 3 dernières années, montant des charges courante du budget prévisionnel, état des impayés, etc.

Lorsque le logement est occupé par un locataire, là aussi le processus de vente est différent.
Le propriétaire peut vendre son bien à n’importe quel moment du bail s’il n’entend pas reprendre le logement. Le locataire reste dans les lieux et les conditions avec le nouveau propriétaire restent les mêmes.

Cependant, si le propriétaire veut récupérer le logement pour le vendre, le locataire est prioritaire sur la vente. Ce droit de préemption a aussi cours lorsque le logement est vendu pour la première fois suivant la division de l’immeuble, sa mise en copropriété.
Le propriétaire délivre un congé pour vente au locataire valant offre de vente. Ce congé doit respecter des délais et des précisions spécifiques. Les éventuels manques ou imprécisions annuleront simplement la procédure.

Le locataire a deux mois pour répondre à l’offre de vente, pendant ce temps le propriétaire ne peut vendre à un tiers. Si le locataire accepte les conditions de vente mais a besoin de l’obtention d’un crédit, ce délai est porté à quatre mois.

Si le propriétaire n’arrive pas à vendre au montant demandé, il peut envisager de baisser le prix ou d’offrir des conditions plus avantageuses. Ces données peuvent aussi changer lors de la négociation avec le futur acquéreur.
Dans ces deux cas, il faut impérativement qu’il en informe à nouveau le locataire y compris si l’achat est en cours. Ce second droit de préemption implique que l’acte de vente à un tiers doit être envoyé par lettre recommandée au locataire par le propriétaire ou le notaire chargé de la transaction. Cette notification se soustrait à une offre de vente, le locataire a un mois pour y répondre favorablement. L’absence de réponse fait office de refus de l’offre. Là aussi, si le locataire veut acheter mais a besoin d’un prêt bancaire, le délai passe à 4 mois.

Que vous soyez propriétaire d’un bien ou locataire, si vous avez des questions techniques, des besoins de rédaction de textes officiels ou de représentations devant la justice, Me PERET tient à votre disposition sa solide connaissance du droit immobilier et plus particulièrement des méandres juridiques de la copropriété.
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