En signant le contrat de location, le locataire s’engage à payer le loyer et les charges en échange de la jouissance d’un bien. Le loyer est donc une créance encadrée juridiquement.
Le bail doit préciser la date exacte de paiement, sa périodicité et son montant hors-charges ou TTC.
Dès que le locataire s’écarte des termes convenus, son loyer devient un impayé. La situation est devenue tellement « ordinaire » qu’il existe un numéro vert « SOS impayés de loyers ».

Le propriétaire peut alors engager une procédure de recouvrement.

Avant tout, il doit chercher un règlement à l’amiable en prenant contact :

• avec le locataire pour qu’il puisse s’expliquer sur les raisons de son retard et l’éventuel versement un peu plus tard du loyer dû. Locataire et propriétaire peuvent mettre en place un échéancier.
• avec la caution du locataire pour demander le versement des loyers.
• avec les organismes concernés : l’assurance du locataire garantissant les impayés, le dispositif Visale si le locataire y a souscrit, la CAF s’il est bénéficiaire d’une aide au logement. Dans ce dernier cas, la Caisse d’Allocations Familiales enclenchera elle-même une procédure pour impayé. La CAF du locataire estime qu’il y a impayé dès que sa dette est égale à deux fois le loyer hors charges.

Si aucune solution n’est trouvée, la procédure de recouvrement commence avec l’envoi d’une lettre de mise en demeure de régler les loyers, en recommandé bien évidemment.
Cet avertissement doit être judicieusement rédigé car il servira de base aux futures procédures judiciaires, s’il y a lieu, et les intérêts courent à partir de sa date d’envoi. Ainsi, s’il y a des erreurs, la procédure peut avorter et le propriétaire ne jamais pouvoir acter en justice.
C’est pourquoi le cabinet de Me Péret, avocat à Paris, propose des conseils pour rédiger le texte voire la rédaction entière de cette lettre de mise en demeure qui engage l’avenir du bien du propriétaire.

À ce stade, si le locataire ne répond toujours pas favorablement à la demande, le dossier s’oriente vers un règlement judiciaire.

Tout d’abord, un huissier de justice doit gérer l’envoi d’un commandement de payer.
C’est la dernière chance du locataire avant la saisie de la chambre de proximité pour une procédure d’expulsion. Maintenant, le locataire a deux mois pour régler ses dettes sinon il ne répond plus aux exigences du contrat de location, et notamment à la clause résolutoire qui stipule qu’en cas de non-paiement, le bail est résilié automatiquement.
Il peut bien entendu contester les sommes réclamées et saisir la chambre de proximité à ce propos. Il peut aussi saisir la chambre de proximité pour demander des délais de paiement ou demander une aide financière à un fonds de solidarité.

Le locataire doit bien se rendre compte que c’est la dernière chance avant le tribunal et l’expulsion.

Si aucune solution n’est apportée au bout de ces deux mois par le locataire, le propriétaire saisit le Tribunal d’instance pour constater la résiliation du bail et ordonner l’expulsion. Pour en savoir plus sur l’expulsion, rendez-vous sur notre page dédiée.

Pour toutes les procédures, à l’amiable ou devant la justice, le propriétaire doit s’entourer de précautions dans ses démarches s’il veut aller jusqu’au bout. Notre cabinet étant spécialisé dans les litiges entre propriétaires et locataires, vous y trouverez les réponses à vos questions, y compris lors d’un entretien téléphonique.

Le saviez-vous ?
Contrairement à ce qu’on peut penser, un locataire ne doit en aucun cas déroger au paiement du loyer de sa propre initiative sous le prétexte que le propriétaire ne remplit pas ses obligations.