Avocat pour des problématiques de Loyers impayés a paris
Les impayés de loyer sont la première source de soucis pour les propriétaires. La location d’un bien à Paris est un apport de revenu non négligeable voire primordial pour certains.
Faire face à une série d’impayés est synonyme de tracasseries administratives mais aussi de soucis financiers. Il faut dans ces cas-là trouver des solutions rapides. Le Cabinet Péret fournit aux propriétaires de Paris et sa région des conseils sur les litiges avec les locataires mais aussi la rédaction des courriers et autres pièces écrites facilitant le recouvrement des impayés.
Faut-il le rappeler ? Le paiement d’un loyer, ainsi que les charges, est obligatoire et doit se faire dans un temps imparti qui peut être précisé dans le bail.
Il est d’usage de laisser jusqu’au 10 du mois courant pour régler le loyer. Pourtant, le propriétaire peut inclure dans le contrat de location des règles plus strictes sur la date et les éventuelles pénalités de retard.
Éviter les impayés en amont...
Bien sûr, il faut tout faire en amont pour éviter les impayés, le principal moyen est de choisir le bon locataire au vu de son dossier. Cependant, nul n’est à l’abri d’un accident de la vie qui peut l’amener à ne pas honorer son loyer.Au sein du cabinet Péret, nous dispensons des conseils, et notamment celui de prendre, suivant les cas évidemment :
- une « assurance loyers impayés » appelée aussi Garantie des Loyers Impayés. Elle est proposée par la plupart des assureurs et couvre, en sus, un large panel de soucis : dégradations, frais de procédure, départ prématuré du locataire, etc.
- le dispositif Visale (Vias pour le Logement et l’Emploi) : une aide proposée par Action logement aux jeunes (jusqu’à 30 ans) et aux salariés précaires qui couvre les impayés et les dégradations locatives. S’il y a un souci de loyers impayés qui va jusqu’à une procédure judiciaire, Visale via Action Logement, se substitue au propriétaire pour engager les poursuites.
Il faut préciser que dans le cas de la souscription à la GLI ou à Visale, le propriétaire ne peut demander une caution au locataire à l’exception des apprentis et des étudiants.
Essayer de gérer le dossier à l’amiable
Si les retards de loyer s’accumulent ou que le locataire vous informe de soucis financiers, il faut réagir rapidement pour ne pas laisser la situation s’enliser.Le premier réflexe à avoir est de prendre contact avec son locataire pour savoir si le souci est passager ou peut être réglé rapidement. Si les arguments de votre locataire vous paraissent « légers », passez-nous donc un coup de fil, notre expérience en matière de litiges avec les locataires pourra vous aider pour avoir une idée de la bonne foi du locataire.
Le propriétaire peut envisager un étalement de la dette - ou plan d’apurement - voire une résiliation amiable du bail.
Si le locataire fait toujours défaut, il faut passer par un certain nombre de procédures intermédiaires avant d’aller jusqu’à l’expulsion. Chaque procédure doit être amorcée dans le cadre de la loi car elles serviront à tracer l’historique du litige si jamais le problème finit devant la chambre de proximité.
Mise en demeure : vous avez déjà rappelé par téléphone, mail ou courrier au locataire un défaut de paiement. Si rien n’est fait dans les 15 jours, une lettre de mise en demeure doit être envoyée par recommandé avec accusé de réception (LRAC), cette lettre doit aussi être destinée à la caution du locataire.
Absence de réponse ou refus de payer vous mettent, à la suite, en droit d’envoyer une demande de paiement en LRAC directement au garant dans le cadre d’une caution solidaire. On peut aussi envisager de se tourner vers la CAF qui suspendra les allocations des bénéficiaires de l’APL.
Dans tous les cas, si vous avez souscrit une Assurance Loyers impayés, il faut avertir l’organisme en suivant les délais précisés dans le contrat souscrit.
De l’huissier à la chambre de proximité
Si la phase « amiable » ne porte pas ses fruits, le propriétaire fera intervenir un huissier délivrant au locataire un commandement de payer. L’envoi de ce document est un vrai acte juridique qui peut amener à la saisie des biens du contrevenant. Sa rédaction doit être minutieuse et reprendre notamment des mentions obligatoires de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Son envoi doit être notifié à la CCAPEX (Commission départementale de coordination des actions de préventions des expulsions locatives). À partir de là, le locataire a deux mois pour régler la dette locative. Le commandement à payer débouche sur la résiliation du bail et donc l’expulsion du locataire.
Enfin, le propriétaire peut saisir la chambre de proximité pour récupérer les loyers et/ou entamer une procédure d’expulsion. Si les loyers impayés n’excèdent pas 4000 euros, une procédure simplifiée par voie d’huissier est possible. Il pourra par exemple mettre en œuvre un titre exécutoire tel une saisie sur salaire.
A la chambre de proximité, les deux parties auront l’occasion de présenter leurs arguments devant le Juge. Il pourra accorder des délais de paiement à la caution ou prononcer l’expulsion du locataire.
Nous avons évoqué ci-dessus la longue procédure pour tenter de récupérer les loyers impayés et tout cela de manière fortement résumée. À aucun moment, y compris devant la chambre de proximité, vous n’êtes obligé de vous faire représenter par un avocat.
Néanmoins, bénéficier des conseils d’un cabinet d’avocat d’expérience dans le domaine des litiges entre locataire et propriétaire ne peut que vous faire gagner du temps, de l’argent mais surtout de la tranquillité.
