Dans le cadre d’un litige au sein d’une copropriété, les créances d’un propriétaire peuvent donner lieu à l’inscription d’une hypothèque.
Une hypothèque judiciaire conservatoire est une action demandée par un créancier désirant la garantie d’être remboursé, lorsqu’il y a un risque d’insolvabilité de la part du débiteur. Le créancier doit bien sûr justifier la somme d’argent due par le débiteur et démontrer que le risque d’insolvabilité est réel.

La législation spécifique des biens en copropriété donne des avantages particuliers au syndicat pour recouvrer des créances issues du non-paiement :
- des charges courantes, de dépenses pour des travaux d’amélioration, etc.
- des contributions au fonds de prévoyance, des provisions ou avances exigées par le syndic, etc.
- des sommes telles que des indemnités suite à une condamnation devant le juge pour dégradation des parties communes.

Dès trente jours de retard après une mise en demeure obligatoire remise par huissier (article 19 al. 1 loi de 1965 et article 64 décret du 1er mars 2007), le syndic, représentant légal du syndicat des propriétaires, peut inscrire un avis d’hypothèque légale garantissant le paiement pour l’année financière en cours et les deux années suivantes. Le lot du propriétaire peut aussi faire l’objet d’une hypothèque légale lors de la vente du bien afin de se prémunir de tout impayé.
Le propriétaire débiteur peut demander un étalement des créances en vertu des dispositions de l’article 33 de la loi du 10 juillet 1965 pour des travaux votés en AG. Si le syndicat vote défavorablement à cette demande, le syndic est en droit d’inscrire l’hypothèque sans mise en demeure ou autre procédure.

Le coût de l’inscription auprès de la conservation des hypothèques est à la charge du copropriétaire fautif.
Cette inscription doit être rédigée précisément sous peine de rejet. Elle doit contenir bon nombre d’informations, en plus des désignations du débiteur et du créancier, telles que les causes et natures de l’obligation, le capital de créance. Toute erreur ou manque entraînera de fait le rejet de la formalité.

Le jour de son inscription, l’hypothèque constitue le gage sur le bien du syndic. Si le créancier ne régularise pas ses dettes, le syndic, avec l’aval du syndicat des propriétaires, peut donc saisir l’appartement en vue d’une vente forcée.
Le syndic est aussi garant de la main levée des hypothèques si le créancier honore sa dette. S’il rembourse une grande partie de celle-ci, le syndic peut procéder à une main levée partielle.

Le propriétaire défaillant peut aussi demander une main levée partielle ou totale au président du Tribunal judiciaire lors de la procédure, s’il présente une garantie suffisante ou des paiements conséquents.

Débiteurs et créanciers ont des droits et devoirs légaux assez étendus et compliqués à appréhender pour des néophytes.
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