Le propriétaire peut, dans certains cas, lancer une procédure de récupération de son logement. Autrement dit, engager une procédure d’expulsion de son locataire.
Dans la majorité des cas, une demande d’éviction a lieu à cause du non-paiement des loyers et des charges. Cette procédure doit être engagée à la suite de plusieurs étapes précises dont la dernière : la remise d’un commandement de payer au locataire et ses garants par un huissier. Pour connaître l’ensemble des procédures amiables à faire avant tout, rendez sur notre page consacrée aux impayés de loyer.

Si deux mois après, les loyers ne sont toujours pas payés, le propriétaire est en droit de faire appliquer la Clause résolutoire du contrat de location. Elle prévoit la rupture du bail en cas de loyers et charges impayés. Le bailleur devra saisir en référé la chambre de proximité qui pourra prononcer une mesure d’expulsion à l’encontre du locataire.

Cependant, le propriétaire peut aussi enclencher la procédure d’expulsion pour :
- un défaut d’assurance-habitation. Le locataire est obligé de souscrire à une telle assurance. Devant son refus, le propriétaire peut lui-même contracter l’assurance et en intégrer le montant dans les charges. Sinon, le propriétaire est en droit d’engager la procédure d’expulsion.
- des motifs légitimes de la part du bailleur. Ce vocabulaire un peu vague inclut entre autres la sous-location illégale du logement, les troubles au voisinage et des dégradations par le locataire. Notons que la responsabilité des troubles de voisinage est portée par le bailleur.
- le refus de la demande légitime du propriétaire de récupérer son bien au terme du bail. Un bailleur peut récupérer son bien dans certaines conditions : vente du logement, reprise pour y habiter ou loger un parent proche. Dans ce cas, le propriétaire donne congé à son locataire, ce congé doit être notifié par une lettre recommandée avec accusé de réception ou acte d’huissier. La remise en mains propres contre émargement est aussi possible mais peut donner suite à des contentieux.

La saisine de la chambre de proximité est différente lorsque les baux de location ne font pas mention de clause résolutoire, ce qui devient rare. On fera intervenir un huissier par l’entremise duquel le propriétaire devra assigner lui-même le locataire fautif à la chambre de proximité. Le juge pourra accorder un délai éventuel pour apurer la dette des loyers impayés ou décider (ou pas) de résilier le contrat de bail. Le bailleur aura la charge d’adresser par voie d’huissier un commandement à quitter les lieux dans les deux mois.
Dans ce cas, le locataire peut saisir le Tribunal de grande instance (TGI) pour demander un délai. Au regard de sa situation (professionnelle, personnelle, sociale), le délai est compris entre 3 mois et 3 ans.

La procédure d’expulsion

Une fois le bail résilié et la procédure d’expulsion prononcée par le Tribunal, un huissier va se présenter au domicile du locataire pour lui signifier le jugement. À compter du même jour, le locataire dispose d’un mois pour faire appel du jugement.

Si à la fin de ce mois il est encore présent dans les lieux, l’huissier sera en mesure de lui délivrer un Commandement de quitter les lieux qui doit être aussi notifié à la Préfecture si le logement est la résidence principale du locataire.

Enfin, si le logement n’est toujours pas libéré au bout des deux mois, l’huissier peut demander à la Préfecture le concours de la force publique. La réponse de la Préfecture à cette demande de réquisition doit avoir lieu au maximum deux mois après la demande. Dans ce cas, gendarmes ou policiers suivant la zone d’habitation interviendront.
Si l’administration n’a pas répondu favorablement dans les deux mois, cela implique son refus de faire intervenir les forces de l’ordre. Dans ce cas extrême, le propriétaire peut demander des indemnisations à l’État.


La trêve hivernale doit aussi être prise en compte dans le déroulé des différentes étapes judiciaires. La procédure d’expulsion peut être mise en place pendant la trêve hivernale mais l’exécution sera suspendue tout au long de la période. En 2019, la trêve débutait le 1^er novembre pour finir le 31 mars 2020. Il est possible de procéder à une expulsion dans certains cas, notamment si une solution de relogement est trouvée.

On le voit, ce genre de procédure peut être longue, il faut donc, si le locataire ne montre aucune bonne volonté, l’engager le plus tôt possible.
Le cabinet Péret situé à Paris est expert en matière de litiges entre propriétaire et locataire. Nous pourrons vous apporter notre expérience, nos conseils ainsi que la rédaction des lettres et pièces à fournir lors de toute l’étape de l’expulsion.


Le saviez-vous ?
Les personnes occupant sans titre votre logement, ce que l’on appelle communément des « squatteurs », sont expulsables y compris pendant la trêve hivernale depuis peu. Pour en savoir plus, lisez la publication de Me Péret sur cette nouveauté de la loi ELAN, ici.