avocat en Dépôt de garantie a paris
À la signature du bail, un dépôt de garantie, appelé plus communément une caution (bien que ce terme désigne juridiquement la personne qui se porte garant du locataire), est demandé au locataire. Dans la majorité des cas, la caution est rendue à la fin du bail, après la validation de l’état des lieux de sortie et la remise des clés.
Le dépôt de garantie et son montant doivent être explicitement indiqués dans le contrat de location. Son montant ne doit en aucun cas excéder un mois de loyer hors charges (deux mois pour les locations meublées). Il ne peut en aucun cas être augmenté durant la durée du bail ou son renouvellement.
Si le propriétaire exige un paiement d’avance du loyer d’une durée supérieure à deux mois, il n’a pas le droit d’exiger en sus une caution.
Le montant du dépôt est versé lors de la signature du bail, soit par le locataire, soit par un organisme tiers comme le Fonds de solidarité pour le logement (FSL) par exemple.
Le dépôt de garantie sert à couvrir d’éventuels manquements du locataire comme la non-réalisation des réparations locatives par ce dernier, le non versement des charges ou du loyer, etc.
Il ne peut en aucun cas se substituer au paiement du dernier mois de loyer. Cette « astuce » hors-la-loi est souvent demandée par le locataire au risque, pour le propriétaire, de ne plus avoir d’apport pour payer d’éventuelles dégradations... Et de devoir entamer une longue procédure de recouvrement.
Une restitution problématique ?
Le remboursement du dépôt de garantie doit avoir lieu un mois maximum après la restitution des clés.
Le plus souvent, cette réserve est remboursée le jour même de sortie du locataire. Cependant, la loi fixe à un mois à partir de la remise des clés le délai de remboursement. Le temps pour le propriétaire de vérifier que tout va bien.
Si le propriétaire décèle ne serait-ce qu’une seule dégradation, il est en droit de garder le dépôt jusqu’à deux mois après la signature de l’état des lieux de sortie, le temps de faire d’éventuels travaux.
Le propriétaire peut donc envisager des retenues pour :
- non paiement du loyer ou des charges,
- frais liés à des travaux non effectués ou à des dégradations locatives.
Dans tous les cas, quelle que soit la cause, le bailleur doit donner au locataire tous les documents prouvant les faits : lettre recommandée de demande de paiement du loyer, états des lieux, photos, constat d’huissier, factures, devis, etc.
En logement en copropriété, 20 % du dépôt de garantie peut être retenu même si l’état des lieux est correct. Il servira à régulariser les charges en attente de la clôture de comptes de la copropriété. Le propriétaire peut restituer alors une partie du dépôt suivant le résultat des comptes annuels.
Les retenues pour les charges locatives dépendent de plusieurs facteurs : location vide ou meublée, charges réelles ou forfaitaires, co-propriété ou non. Il faut, comme toujours dans un contrat, être précis dans les termes juridiques et bien connaître son champ d’actions possibles.
La remise en état du logement peut être en partie financée par le dépôt de garantie. S’il n’y a pas d’état des lieux de sortie, le bailleur ne peut en aucun cas retenir une partie de la caution.
Les dégradations doivent être listées sur l’état des lieux de sortie. Un abattement est prévu notamment dans les listes sur les travaux liés à la vétusté. On ne peut demander au locataire, après quelques années de location, de payer pour un nouveau papier peint. Il est donc prudent, lors de la mise en forme du contrat de location, d’y inclure, avec l’accord du locataire, une grille de vétusté.
Le propriétaire peut se servir du dépôt de garantie pour :
- payer l’intervention d’un artisan,
- payer les matériaux s’il fait lui-même les travaux.
Il ne faut en aucun cas prendre la non-restitution du dépôt de garantie à la légère. En effet, le locataire a la possibilité d’engager des poursuites pour refus de remboursement ou dépassement du délai de restitution. Après une procédure de conciliation qui n'aboutit pas, devant la commission de conciliation (CDC), il peut porter l’affaire devant le juge de la chambre de proximité. Vous serez même, dans ce cas-là, redevables d’éventuels intérêts de retard.
Alors, si vous louez un bien à Paris ou sa couronne et que vous sentez que la restitution du dépôt de garantie va être problématique, n’hésitez pas à prendre conseil auprès du cabinet d’avocat de Me Péret. Nous sommes des spécialistes des litiges entre locataire et propriétaire.
Le saviez-vous ?
Le bailleur n’est aucunement obligé de fournir au locataire une facture de la réalisation des travaux pour étayer le non-remboursement de l’intégralité du dépôt. Cependant, pour éviter le moindre conflit, il est d’usage d’en produire une.
