AVOcat en gestion des Dégradations locatives A PARIS
Les litiges entre propriétaire et locataire sont souvent difficiles à démêler. Le cabinet d’avocat Péret intervient à Nanterre et dans la région autour de Paris pour épauler les propriétaires dans les étapes juridiques inhérentes à ce type de soucis.
Après les loyers impayés, les dégradations locatives reviennent souvent dans les soucis des propriétaires que nous conseillons.
En effet, il est souvent difficile d’établir la responsabilité du locataire. Car, vous le savez peut-être, il faut distinguer les défauts d’entretien ou dégradations par négligence, la vétusté et les dommages issus de la force majeure.
Dégradations par négligence
Un locataire est obligé de procéder à des travaux et des réparations dans le logement tout au long de la jouissance du bien.Il doit effectuer « l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure » selon l’article 7 de la loi du 28 décembre 2015.
Ces réparations locatives peuvent varier selon le bail mais réglementations, loi et décrets ont permis de nettement dissocier les dégradations dues au non-respect de ces devoirs de réparation.
En résumé, le locataire se doit d’effectuer les menues réparations, de réparer les dégâts causés durant la location, d’assurer l’entretien des équipements décrits dans le bail. Sans quoi, la caution ou dépôt de garantie peut être gardée en partie ou en totalité par le propriétaire lorsque le locataire quitte le logement.
Vous pouvez trouver la liste des réparations locatives sur le site de Légifrance à la page du Décret n°87-712 du 26 août 1987.
À noter que le locataire est aussi responsable des dégâts causés par des tiers comme ses invités, ses sous-locataires ou même de l’intervention « ratée » d’un artisan intervenant à sa demande.
Dommages issus de la vétusté
Au bout d’un certain temps d’usage, un propriétaire ne peut pas demander à un locataire, après l’état des lieux de sortie, de faire ou financer des travaux sur des dommages d’usure.Revêtements muraux (comme la tapisserie) ou de sols (comme la moquette) se détériorent au fil d’un usage normal.
Lors de la signature du bail, propriétaire et locataire peuvent se mettre d’accord pour y inclure une grille de vétusté. Elle permettra lors de l’état des lieux de sortie de différencier une dégradation issue d’une utilisation normale de l’équipement d’une détérioration qui sera identifiée comme un dommage à la charge du locataire.
La grille reprend la durée de vie d’un équipement (20 ans pour le carrelage par exemple), une franchise (années pendant lesquelles le coût d’achat reste le même, toujours pour le carrelage : 5 ans), le pourcentage d’abattement (valeur qu’il perd chaque année : 5 % toujours pour notre carrelage) et la part résiduelle : le coût de l’équipement à la fin de sa durée de vie (25 % dans notre exemple). Sources OPAC Paris.
Il n’existe pas de grille de vétusté « officielle », néanmoins vous pouvez vous inspirer, par exemple, des grilles issues d’accords collectifs autour d’un établissement public comme l’Office Public de l’Habitat.
La force majeure ?
Si les dégâts, donc un manquement au contrat de location, résultent d’un cas de force majeure, le locataire ne peut en être tenu pour responsable. C’est alors au propriétaire d'effectuer les travaux. La notion de « force majeure » reste un peu vague, cependant la jurisprudence a affiné le concept. Il doit être caractérisé par l’irrésistibilité, l’imprévisibilité et l’extériorité de l’événement par rapport à la personne le subissant.Une inondation est un bon exemple de « force majeure ».
Attention cependant, ces trois « qualités » ne garantissent pas forcément l’irresponsabilité du locataire.
Les trois concepts « irrésistibilité, imprévisibilité et extériorité » sont savamment décortiqués lorsque l’affaire va devant les tribunaux, ce qui est souvent le cas, les cas de force majeure entraînant de gros travaux.
Indemnisation des dégâts du locataire
Parfois, à l’issue de l’état des lieux de sortie, des dégradations semblent être commises par le locataire en dehors de la vétusté ou d’une force majeure. Voici la procédure à suivre pour être indemnisé.
À l’amiable : comme dans tout problème juridique, la recherche d’un règlement à l’amiable est prioritaire. Lors de l’état des lieux de sortie ou de la découverte des dégradations pendant le bail, un dialogue doit s’instaurer entre propriétaire et locataire. Si aucune solution n’est trouvée, le bailleur peut envoyer une Lettre de Mise en cause. Cette lettre, à envoyer en recommandé avec accusé de réception, doit décrire le litige en termes choisis et précis. Le propriétaire doit aussi y faire figurer ses requêtes et éventuellement un devis pour les travaux.
Si le locataire n’a pas donné suite au bout de 8 jours, le propriétaire peut :
- continuer une procédure à l’amiable en envoyant une mise en demeure. Elle constitue un premier pas vers une action devant la Justice. Elle devra être rédigée avec des termes précis. On peut trouver bon nombre de modèles de lettres sur internet, mais il est peut-être temps pour vous de vous tourner vers un professionnel comme Me Péret, avocat à Paris, pour ne pas commettre d’impair ou d’erreur préjudiciable pour le futur.
- enclencher une procédure judiciaire en saisissant la chambre de proximité ou en lançant une procédure de saisie par l’intervention d’un huissier de justice.
Le saviez-vous ?
En plus de la rétention du dépôt de garantie, le propriétaire peut être en droit de demander des dommages et intérêts voire d’enclencher une procédure de résiliation de contrat et donc d’expulsion du locataire.
